贾彡姗的部落格

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一胎：11.2億（14億(假設)8成）

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還息不還本

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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8％

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??2015年1月過半之時，我們對市場情況做瞭一次總結，發現市場未能延續2014年末回升態勢，商品住宅成交量環比下跌兩成。現在1月即將過去，下半月市場是否有所好轉？1月又能否實現逆轉？

新年樓市開局瞬時轉冷，成交環比跌三成，以二線城市尤甚

據CRIC監測的54個城市數據統計，2015年1月全國商品住宅成交建築面積1870萬㎡，同環比雙雙下跌，跌幅分別為31%和1%。其中，一線城市成交350萬㎡，二線城市成交498萬㎡，三四線城市成交498萬㎡，各線城市環比均出現下跌，二線跌幅最大，同比方面，僅一線城市有所上漲。

本月商品住宅成交量下跌明顯，與去年12月相比大跌三成，即使與第四季度月均水平相比，也下降瞭22%；同比倒與去年水平相當，甚至還超2014年全年均值3%，但漲幅甚微，完全不符合年末上漲態勢。本月商品住宅成交表現不佳，原因有二，一來，1月供應繼續環比縮減，直接影響規模成交；二來，部分城市某些樓盤在樓市回暖誘惑下開始醞釀漲價，項目優惠力度明顯不如上年末；當然，開發商不再沖刺業績也是一大客觀因素。

同環比雖雙雙下跌，但跌幅存在較大差異，基數相去甚遠是其主因。一方面，去年1月正值春節假期，成交量小，另一方面，去年12月在多方推動下成交達年內小高峰。其中，一線城市最為突出，環比下跌26%，而同比卻大漲42%。這與市場反應有關，一線城市對市場反應最為敏感，年初初嗅市場冷風成交便大幅縮水，繼“9.30”房貸新政、普通住宅標準調整、降息等政策利好連環拳刺激下又強勢復蘇，因而去年年底與年初的成交規模差距最大，深圳（樓盤）甚至相差2.6倍。

本月，各線城市表現不盡相同，一線城市較優，下跌幅度相對最小，同比僅有廣州下跌。二線城市則不甚理想，同環比分別下跌36%和10%，1月成交量甚至不及去年月均水平。環比來看，僅南昌一城微漲7%，其餘城市清一色大幅回落，跌幅最大的為成都和貴陽，下降七成左右。同比來看，漲跌參半，城市分化明顯，呼和浩特、濟南、石傢莊幾近翻番，而成都、廈門跌幅在七成上下。三四線城市雖同環比也均下跌，但明顯好過二線城市。環比下降兩成，內江、新餘、梧州、潮州等部分內陸城市借助強大的返鄉置業潮延續增長勢頭，而更多的城市則表現為應勢下滑；同比來看，三四城市變化不大，2/3的城市較去年同期出現上漲，其中揚州、溫州漲勢最甚。

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??1月土地市場熱度不減，環渤海區域瘋狂出地

新房市場轉冷，土地市場卻保持火熱態勢。從數據上來看，截止到1月29日，全國經營性土地成交420幅地塊，建築面積合計4291萬㎡，實現土地出讓金收入1218億元。雖不及去年12月成交高峰，但明顯處於去年平均水平。區域方面，環渤海勢頭最盛，成交建面半數出自於此。城市能級方面，二線城市占七成有餘。城市表現方面，濟南、青島（樓盤）、大連（樓盤）成首月成交大戶，濟南成交建面超千萬㎡，青島以地塊幅數奪魁，單月成交幅數高達69。

樓市的年底大爆發的確給市場註入一劑興奮劑，市場回穩及補倉需要的雙重作用下，開發商拿地熱情明顯增強，各地紛紛湧現“土地潮”。一線城市以北京（樓盤）為代表，截止30日2015年的土地出讓金已經超過300億元，1月7日白盆窯新地王“出爐”，攬金86.25億元，此前兩天，豐臺區已有兩宗地塊出讓，總成交價86.9億元，溢價率均接近50%，其後平谷區馬坊鎮、順義區馬坡組團等多幅地塊成交，30日綠地45億搶昌平區七傢地塊，標桿房企對北京等大城市的市場依然看好，土地爭奪激烈。二線城市中濟南表現最為突出，1月接連迎來四次大規模土地成交，成交40宗地共計1024萬㎡，土地出讓金高達1218億元，為眾城市之首。三四線城市中，東莞（樓盤）在經歷2014年4個月的商住地成交斷檔後，終於在2015年迎來“開門紅”，1月東莞商住用地出讓9宗，目前已成交7宗，其中，中惠地產獲得虎門和鳳崗各一宗地塊，三正地產獲得橋頭和鳳崗各一宗地塊，廣源地產獲得茶山兩宗地塊，本土企業拿地熱情高昂。

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??庫存高企短期難消，跑量仍是根本

2015年尚且僅過去一個月，唱好、唱衰為時尚早，畢竟1月份本是不穩定的一月，不具普遍性，故而無法以此斷定未來走勢。

僅就目前1月樓市的表現來看，開局略顯清冷，房企必須以此為警醒，2014業績已成，2015仍不能掉以輕心。多數城市供過於求的矛盾短期內難以緩解，去庫存仍是2015年之根本，積極營銷跑量才是王道，唯此，2015年方能平穩前行。目前而言，創意營銷吸引客群或者抓入返鄉置業熱潮，或許能夠給2月的成交帶來驚喜。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-01/09335967464557491570208.shtml

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